[부동산] 금리와 꼬마빌딩(수익형부동산) 시장의 흐름 |
금리와 수익형 부동산인 꼬마빌딩 시장의 상관관계를 말씀드리겠습니다.
이 수익형 부동산이라고 하는 건 금리와 연관성을 띠고 있습니다만, 일단 수익형 부동산의 투자 목적에 대해서 보겠습니다.
많은 분들은 수익형 부동산에 대한 부분에 관심을 갖고 있는데.. 어떤 이유 때문에 이런 관심을 갖고 있는지 살펴보면,
첫 번째, 정기적인 임대료 등의 소득에 대한 이득 기대감이 높습니다.
다시 말씀드리면, 수익형 부동산에 있어서 고유 목적 자체가 이렇게 임대료 등의 소득, 이득에 대한 기대감을 갖고 투자를 한다고 보시면 됩니다.
우리가 보통 3층 구조라고 말하는 국민연금, 개인연금, 플러스알파인 부동산에 대한 임대 수익까지 하게 되면 노후 은퇴 세대들의 아무래도 조금 여유로운 삶을 영위할 수 있기 때문에, 이러한 목적을 가지고 투자하는 성향이 강합니다.
| 1. 정기적인 임대료 등 소득 이득 기대 ▶ 수익형 부동산 고유 목적 ▶ 노후 은퇴세대 일정한 현금 수입 필요 : 월세 수입 : 국민연금 + 개인연금 + 부동산 수입 |
두 번째는 자본 이득 기대에 대한 것입니다.
즉, 우리가 매입하고 일정 시간을 보유했다가 매도하게 되는데,
이럴 때 시세 차익에 대한, 실현에 대한 부분이 다른 부동산보다 높다는 기댓값이 있기 때문에 여기에 투자를 하는 성향이 강하게 나타납니다. 또 그리고 인플레이션 방지에 대한 기능도 하게 되고요.
특히 저금리 시대 때의 실물 자산 즉, 부동산 가치가 높게 상승하기 때문에 이러한 목적을 가지고 투자하는 경향이 강하다고 보시면 됩니다.
| 2. 자본 이득 기대(시세 차익 실현) ▶ 월세 수입 + 투자 차익 (투자가 잘 못 될 경우 : 모두 얻을 수 없음) ▶ 부동산 실물 : 인플레이션 방지 기능 ▶ 저금리 : 실물자산 부동산 가치 상승 |
세 번째는 절세 수단으로의 활용이 되겠습니다.
아무래도 증여할 때 감정가액이 설정되기 때문에 실제로 수익형 부동산 꼬마빌딩을 매입했을 때와 또 증여하는 시점에 있어서 시세 가격으로 하게 되지만 시세 가격이 없을 때는 감정평가된 금액이 시세 가격의 한 80% 정도로 책정이 되기 때문에 절세 수단으로도 활용된다고 보시면 됩니다.
네 번째는 위험 분산.
우리가 자산이라고 하는 것을 이렇게 투자할 때, 예금에 투자하는 경우도 있겠고, 주식을 하는 경우,
또 부동산과 연관돼서도 거주용 부동산 또는 토지 이와 관련된 부분에 수익형 부동산이 있게 되니까
위험을 분산하는 의미에서도 많은 고객분들이 부동산 가운데 수익형 부동산에 관심을 갖게 된다고 보시면 되겠습니다.
다섯 번째는 담보 활용이 됩니다.
아무래도 거주용 부동산에 비해서 이 수익형 부동산은 좀 담보 활용 가치가 높기 때문에, 레버리지를 이용해서 저금리 시대 때 투자를 좀 더 효율성을 높일 수 있기 때문이고요.
또 보유에 대한 자신감, 만족감, 그리고 자기 사옥을 가지고 이렇게 꼬마빌딩 수익형 부동산을 직접 이용할 수 있는 편리성이 있기 때문에 이런 목적을 가지고 많은 고객분들이 수익형 부동산에 관심을 갖는다고 보시면 됩니다.
| 3. 절세 수단으로 활용 4. 위험 분산 5. 담보 활용 / 소유 및 이용 |
수익형 부동산과 금리의 상관관계를 보게 되면 금리와 부동산은 필요 충분 조건은 아닙니다.
반드시는 아닙니다만 일반적으로 봤을 때 역관계, 즉 반대의 관계에 해당된다고 보시면 됩니다.
금리가 낮아지면 부동산의 가치, 가격은 올라가고
금리가 높이자면 부동산의 가치, 가격은 내려가는 이런 경향들이 강하게 발생한다고 보시면 되겠습니다.
| 금리와 부동산은 역(반대)의 관계 금리가 낮아지면 부동산 가격은 올라가고, 금리가 높아지면 부동산 가격은 내려가는 경향이 강하게 나타납니다. |
한국은행 기준금리와 주택가격과의 상관관계 그래프를 보시면,
보시다시피 기준금리가 낮을 때에는 주택가격지수가 상당히 높에 상승하는 걸 볼 수 있습니다.
수익형 부동산과 금리변화와 연관성을 살펴보겠는데요,
첫 번째, 금리 인상 폭은 부동산 시장의 방향성을 좌우할 가장 큰 핵심 변수에 해당된다고 보시면 되겠고요.
두 번째, 기준금리 빅 스텝 인상으로 수익형 부동산에 대한 투자 수요가 상당히 감소하는 경향이 두드러지고 있다고 보시면 되겠습니다.
세 번째는 금리 인상으로 상환 이자 비용의 상승이 이루어지면서 상당 부분 월세 소득에 대한 수익률 자체가 급격히 떨어지면서 수익형 부동산에 대한 관심이 멀어지고 있다고 보시면 되겠고요.
네 번째, 그로 인해서 수익형 부동산의 거래 시장도 주거용 부동산의 거래 시장과 마찮가지로 거래 절벽이 발생하고 있는데, 이 원인에 대한 부분도 금리 인상이 가장 크게 영향을 주었다고 보시면 되겠습니다.
| 수익형 부동산과 금리변화와 연관성 1. 금리 인상 폭은 부동산 시장의 방향성을 좌우할 가장 큰 핵심 변수 2. 기준금리 빅 스텝 인상으로 수익형 부동산에 대한 투자 수요도 감소하는 경향 3. 금리 인상으로 상환 이자 비용 상승하여 월세 소득 수익률 저하 4. 수익형 부동산 거래 시장에서는 금리인상은 악재로 작용 |
자, 이제 수익형 부동산과 금리의 상관관계 추이와 연관되서 수익환원법에 대한 것이 있는데요.
우리가 이 3방식 6방법과 관련된 감정 평가 방식 가운데
수익형 부동산과 연관되는 수익환원법에 대해서 말씀을 드리게 되면,
이 수익환원법이라는 것은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법에 해당되는 것인데요.
| [수익환원법] 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 평가가격을 산정하는 방법 [수익(투자)가격] 수익환원법에 의하여 산출한 가격 |
사례를 들어보면 아래와 같고, 이렇게 꼬마빌딩의 가격이라고 하는 것이 금리와 민감하게 움직이는 것을 볼 수 있습니다.
| [사례] 투자를 예상하고 있는 꼬마빌딩의 순영업수익이 매월 500만원이고 환원이율이 10%인 경우 꼬마빌딩의 가치(가격)은? 투자가치(가격) = (500만원 * 12개월) / 10% = 6억원 환원이율이 5%인 경우에는, 투자가치(가격) = (500만원 * 12개월) / 5% =12억원 |
예컨데 10억짜리 꼬마빌딩을 기준으로 했을 때, 보통 1%의 한국은행 기준금리가 올라가게 되면,
10억짜리의 꼬마빌딩은 9억원 정도로 떨어지게 되고요,
반대로 한국은행 기준금리가 1% 낮아지게 되면 10억짜리의 가치는 11억으로 됩니다.
그러니까 보통 금리가 1% 전후가 전체의 그 가치, 가격의 10% 내외 정도 영향을 미친다고 보시면 됩니다.
꼬마빌딩을 매입할 때에는 여러가지 변수 값들이 있습니다만, 최근에 가장 중요한 것은 금리와 관련된 부분입니다.
그래서 금리에 대한 것이 안정되어 갈 것이냐, 금리가 예컨데 계속 오를 것인가.
이와 관련된 것들을 꼼꼼히 살펴보면서 수익형 부동산에 대한 투자가 진행되어야 된다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
금리가 계속 상승한다면 수익형 부동산은 조금 더 신중한 자세, 또 매입 시기에 대한 것들을 조금 한 박자, 반 박자 늦추면서 접근하는 전략을 세우는 것이 가장 바람직해 보인다고 말씀드릴 수 있겠습니다.
출처 : 한국금융연수원 이재국 강사님의 "금리와 수익형 부동산 시장의 흐름"