[연말정산 2023] 주택자금공제 요건과 Q&A

[연말정산 2023] 주택자금공제 요건과 Q&A

금융기관들은 매년 초 전년도 분에 대한 연말정산 간소화 자료를 작성해서 국세청에 제출하는 작업을 합니다.

연말정산 간소화 자료 작성시, 누락되거나 소득공제액이 잘못 산출되는 일이 없도록 여러번의 검증을 하게 됩니다.

간소화 자료에서 누락이 됐거나 소득공제액이 잘못 산출되었다면, 국세청 자료 정정기간에 재제출 할 수 있지만, 수정기한마저 지났다면 고객에게는 간소화 이외의 자료로 제출하도록 안내를 해야합니다.

연말정산 주택자금공제 요건과 Q&A

 

이번 글에서는 연말정산 소득공제 항목 중, 주택자금 소득공제에 대해 알아보려고 합니다.

주택자금 소득공제란 무엇일까요?

주택자금 소득공제는 주택을 임차하거나 구입하려는 사람들에게 금전적 혜택을 주는 세법의 일환인 특별소득공제 항목으로,  주택 구입 및 임차 비용에 대한 소득공제를 제공합니다.

주택자금 소득공제는 아래 세 가지 항목에 따라 적용 대상과 공제한도금액이 다릅니다.

• 청약통장 저축액: 주택 구입을 위해 청약통장에 저축한 금액에 대한 공제입니다.
• 대출 원금 및 이자: 주택을 임차하기 위해 대출을 받아 원금과 이자를 상환한 경우에 적용되는 공제입니다.
• 주택 구입 대출 이자: 주택 구입을 목적으로 대출을 받아 대출 이자를 상환한 경우에 적용되는 공제입니다. (원금 상환은 공제에서 제외됩니다)

주택자금 공제는 법개정에 따른 공제내역 변동이 잦은 항목 중 하나 입니다. 
주택을 임차/구입을 목적으로 차입한 연도의 공제요건을 확인하셔야 하며, 아래는 2022년 귀속 연말정산의 요건입니다.

2023년 귀속 연말정산 요건은 아직 안나왔습니다.

보통 11월쯤 개발요건이 나와서 은행연합회에서 은행담당자들끼리 모여서 회의를 하곤 합니다. ㅋ

 

 

 

주택마련저축 소득공제

 청약통장 저축액 소득공제 (주택청약종합저축, 청약저축)

• 적용대상 
  연 총급여액이 7,000만원 이하의 근로소득자로 무주택세대의 세대주(무주택 외국인근로자도 포함)  
• 공제금액 : 주택마련저축 불입액 X 40%
• 공제금액 한도 : 연 240만원 (주택임차자금차입금 원리금상환액과 합하여 연400만원 한도)

 

Q1. 부양가족이 없는 무주택 단독 세대주도 주택마련저축 납입액 소득공제를 받을 수 있는지?

A1. 예, 부양가족이 없는 단독세대주라도 무주택인 경우 소득공제를 적용받을 수 있습니다.

 

Q2. 무주택 세대의 세대원도 주택마련저축 납입액 소득공제를 받을 수 있는지?

A2. 안됩니다. 주택마련저축은 무주택 세대의 세대주 요건을 반드시 충족하여야 하며, 세대원은 공제대상자가 아닙니다.

 

Q3. 2020년도 중에 주택을 취득한 후 양도한 경우, 2020년도 저축 납입액은 주택마련저축 소득공제를 받을 수 있는지?

A3. 안됩니다. 해당 연도 중에 무주택인 경우에만 소득공제의 대상이 되며, 연도 중에 주택을 보유한 사실이 있는 경우 소득공제를 적용 받을 수 없습니다.

 

Q4. 배우자와 세대를 분리하여 거주하고 있고, 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 본인은 주택마련저축 공제가 가능한지?

A4. 안됩니다. 주택마련저축 공제를 받기 위해서는 과세연도 중 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주 요건을 충족해야 하는 것이며, 이 때, 배우자는 생계를 달리 하더라도 거주자와 배우자를 동일 세대로 보며, 두 사람이 각각 세대주인 경우에는 둘 중 한사람만 세대주로 보기 때문입니다.

 

Q5. 주택을 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등)를 보유하고 있는 경우 주택마련저축 납입액 소득공제가 가능한지?

A5. 예, 주택을 취득할 수 있는 권리는 "주택“에 포함하지 않습니다.

 

Q6. 동일 세대원인 부모님이 지방에 1주택을 소유하고 있는 경우 주택마련저축 납입액 소득공제가 가능한지?

A6. 안됩니다. 과세기간 중 무주택 세대인지 여부는 거주자와 그 배우자, 거주자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주자와 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함) 및 형제자매의 주택을 모두 포함하여 판단하는 것입니다.

 

Q7. 주거용 오피스텔만 보유하고 있는 근로자의 경우 주택마련저축 납입액 공제가 가능한지?

A7. 예, 주거용 오피스텔은 주택에 포함되지 않으므로 무주택자 요건을 충족합니다.

 

Q8. 주택을 형님과 공동으로 소유하고 있고 이 주택이 본인 세대의 유일한 주택인 경우 주택마련저축 소득공제가 가능한지?

A8. 안됩니다. 주택을 공동으로 소유하는 경우에는 각각이 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 무주택 세대에 해당하지 않아 주택마련저축 납입액 소득공제를 적용 받을 수 없습니다.

 

Q9. 공동으로 소유하고 있는 상속주택(본인 지분 60%, 동생 지분 40%)이 있는 경우 주택마련 저축공제를 받을 수 있는지?

A9. 안됩니다. 주택마련저축 납입액 소득공제를 적용함에 있어 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택이 있는 경우 당해 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 보아 그 공제여부를 판단하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 ①당해 주택에 거주하는 자, ②최연장자의 순서에 따라 당해 거주자가 그 공동상속주택을 소유한 것으로 보아 공제가능 여부를 판단하는 것입니다.

 

Q10. 배우자가 주택신축판매업을 영위하여 판매용 주택을 소유하고 있는 경우 주택마련저축 소득공제가 가능한지?

A10. 안됩니다, 배우자가 판매용 주택을 소유하고 있는 경우, 동 주택은 해당 세대가 보유한 주택 수에 포함되므로 무주택자 요건을 충족하지 못한 경우에 해당합니다.

 

Q11. 주택마련저축 공제를 받는 세대주인지 여부는 언제를 기준으로 판단하는 것인지?

A11. 세대주 여부는 과세기간 종료일(12.31.) 현재를 기준으로 판단합니다.

 

Q12. 다음연도 이후에 불입할 주택청약종합저축 금액을 미리 선납한 경우, 선납한 금액도 올해에 소득공제가 가능한지?

A12. 선납한 금액을 포함하여 당해연도에 실제 불입한 금액을 기준으로 연 240만원의 40%에 해당하는 금액을 소득공제합니다.

 

Q13. 주택청약종합저축에 가입하여 소득공제를 받아오던 중 올해 주택을 취득하였으면 취득 전 불입액은 소득공제가 가능한지?

A13. 2010.1.1. 이후 가입하는 주택마련저축은 당해연도 어느 한 때라도 주택을 소유하게 되면 소득공제를 받을 수 없는 것이므로, 주택 취득 전에 납입한 금액을 소득공제 받을 수 없습니다.

다만, 과세연도 중에 주택 당첨 및 주택청약종합저축 가입자가 청년우대형 주택청약종합저축에 가입하는 사유로 중도 해지하는 경우에는 당해 연도에 납입한 금액은 공제받을 수 있습니다.

 

Q14. 소득이 없는 배우자나 부양가족 명의로 가입한 주택마련저축도 공제받을 수 있는지?

A14. 근로자 본인 명의로 가입한 경우에만 주택마련저축의 공제대상이 될 수 있습니다.

 

Q15. 주택마련저축을 연도 중에 중도 해지하는 경우 해지 전 불입액은 소득공제가 가능한지?

A15. 안됩니다. 청약저축에 가입하여 연도 중에 중도 해지하는 경우 당해연도 불입액은 주택마련저축 공제대상에 포함하지 않습니다.

다만, 과세연도 중에 주택 당첨 및 주택청약종합저축 가입자가 청년우대형 주택청약종합저축에 가입하는 사유로 중도해지하는 경우에는 당해 연도에 납입한 금액은 공제받을 수 있습니다.

 

Q16. 주택청약종합저축을 중도 해지하는 경우 불이익이 있는지?

A16. 주택청약종합저축의 경우는 가입일로부터 5년 이내에 중도 해지하거나 국민주택규모를 초과하는 주택에 청약하여 당첨된 경우에는 소득공제 적용을 받아 감면받은 세액에 대해 해지추징세액을 징수하도록 규정하고 있습니다.

* 해지추징세액 : 납입금액 누계액 × 6% (단, 소득공제로 감면받은 세액이 추징세액에 미달하는 사실을 증명하는 경우에는 실제로 감면받은 세액을 추징함)

다만, 아래의 해지추징세액 징수 제외사유에 해당하는 경우에는 추징하지 않습니다.

① 저축자의 사망, 해외이주 ② 국민주택 규모의 주택에 청약하여 당첨된 경우 ③ 해지 전 6개월 이내에 천재지변/ 저축자의 퇴직/ 사업장의 폐업/ 저축자의 3월 이상의 입원치료 또는 요양을 요하는 상해·질병의 발생/ 저축취급기관의 영업의 정지, 영업인가·허가의 취소, 해산결의 또는 파산선고의 사유가 발생한 경우 ④ 주택청약종합저축 가입자가 청년우대형 주택청약종합저축에 가입하기 위해 주택청약종합저축을 해지하는 경우

 

Q17. 주택청약종합저축에 납입한 금액을 소득공제 받으려면 무주택 확인서는 언제까지 제출해야 하는지?

A17. 무주택 세대의 세대주인 근로자가 무주택 확인서를, 소득공제를 신청하는 최초 연도의 다음연도 2월말까지 저축취급기관에 제출한 경우 소득공제를 받을 수 있는 것입니다.

 

Q18. 2009년 청약저축에 가입하였고, 가입 당시에는 무주택이었으나 2016년에 배우자 명의로 주택을 취득(취득 당시 기준시가 3억원, 국민주택)한 경우 주택마련저축 납입액 소득공제를 받을 수 있는지?

A18. 청약저축에 가입할 2009년 당시 소유 주택 수에 관한 공제 요건은 무주택자이거나 국민주택 규모의 1주택을 소유한 경우였으므로, 본인이 세대주인 경우 청약저축에 대해 소득공제가 가능합니다.

 

Q19. 2009년 이전에 청약저축에 가입할 당시에는 아파트 기준시가가 3억원 이하였는데 이후 기준시가가 상승하여 3억원을 초과하는 경우에도 소득공제가 가능한지?

A19. 예, 2009.12.31. 이전 청약저축 가입당시 기준시가가 3억원 이하인 주택을 한 채만 소유하여 가입요건을 충족한 경우에는 이후 기준시가의 상승으로 3억원을 초과하는 경우에도 소득공제 가능합니다.

이 때, 연도 중에 국민주택규모를 초과하는 주택을 구입하거나 양도한 사실 또는 2주택 이상을 보유한 사실이 없어야 합니다.

 

Q20. 청약저축과 주택청약종합저축은 가입요건과 공제요건이 어떻게 다른지?

A20. 청약저축은 저축 가입 시기별로 아래 요건을 충족하는 세대주가 공제 가능합니다.

가입시기	소유주택 수 요건
2010.01.01. ~ 이후	무주택
2008.01.01. ∼ 2009.12.31.	① 무주택 또는 ② 국민주택규모 + 저축가입당시 기준시가 3억원 이하 1주택 (단, 저축 가입 후 취득하는 경우 취득 당시 기준시가 3억원 이하)
2008.01.01. ∼ 2009.12.31.	① 무주택 또는 ② 국민주택규모 + 저축가입당시 기준시가 3억원 이하 1주택
~ 2005.12.31.이전	무주택 또는 국민주택규모 1주택

반면, 주택청약종합저축은 2009년 5월에 출시되었으며, 주택의 소유 여부나 세대주 여부에 관계없이 가입을 할 수 있으나, ① 무주택 세대의 세대주이어야 하고 ② 금융기관에 무주택 확인서를 제출하여야 공제요건을 충족하게 됩니다.

 

Q21. 외국인 근로자도 주택자금공제 및 주택마련저축 공제를 받을 수 있는지?

A21. 외국인의 경우 주민등록법 상 세대주가 될 수 없으므로, 세대주 요건을 갖추어야 공제가 되는 주택자금공제인 주택임차차입금원리금 상환액공제, 월세액 세액공제, 장기주택저당차입금 이자상환액 공제와 주택마련저축 공제를 적용받을 수 없습니다.

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주택임차자금차입금 원리금 상환액 공제 

주택을 임차할 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 원금과 이자 

• 적용대상  
   2022.12.31기준 무주택 세대의 세대주 (주택자금공제를 세대주가 공제 받지 않는 경우, 세대원인 근로자) 
   근로자의 연소득과 관계없음
• 주택규모 : 국민주택규모 주택 ( 1세대당 85㎡ (수도권 제외 지역은 100㎡) 이하인 주택 )
• 공제금액 : 주택임차자금차입금 원리금상환액 X 40%
• 공제금액 한도 : 주택마련저축 불입액과 합하여 연 400만원 
• 차입금의 요건 
  - 대출기관으로부터 차입한 경우 : 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 전후 3개월 내의 대출금
   - 일반 거주자(총급여액 5천만원 이하인 사람)로부터 차입한 경우 :
     입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 1개월 이내에 1.2% 이상으로 차입한 경우

 

Q1. 주택을 취득할 수 있는 권리(아파트 당첨권 등)를 보유하고 있는 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?

A1. 예, 주택을 취득할 수 있는 권리는 주택의 범위에 포함하지 않습니다.
      * 주택임차차입금 원리금 상환액 공제는 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 경우 적용 

 

Q2. 주거용 오피스텔만 보유하고 있는 근로자의 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제의 적용이 가능한지?
A2. 예, 주거용 오피스텔은 주택법상 주택에 포함되지 않습니다.

Q3. 주소지가 다른 별도 세대인 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 본인은 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있는지?
A3. 안됩니다. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용받기 위해서는 과세기간 종료일(12.31.) 현재 무주택 세대의 세대주이어야 합니다. 이 때, 배우자는 주소지를 달리하여도 동일한 세대로 보기 때문에 배우자가 주택을 소유하고 있는 경우 무주택 세대주의 요건을 충족하지 못하므로 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 적용대상자가 아닙니다.

Q4. 주택을 형님과 공동으로 매입하여 소유하고 있고, 그 주택이 본인이 세대주인 세대의 유일한 주택인 경우에 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용받을 수 있는지?
A4. 안됩니다. 주택을 공동으로 소유하는 경우에는 공동소유자가 각각 1주택을 소유하는 것으로 보기 때문에 무주택 세대에 해당하지 않습니다.

Q5. 공동으로 소유하고 있는 상속주택(본인 60%, 동생 40%)이 있는 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있는지?
A5. 안됩니다. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다. 

      따라서 무주택 세대에 해당하지 않습니다.
    * 상속주택의 주택 소유자 판단
     1) 상속지분이 가장 큰 자
     2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우
      ① 당해 주택에 거주하는 자
      ② 최연장자 

Q6. 주택임차차입금 원리금 상환액 공제에서 다가구주택을 임차한 경우 국민주택규모의 판단은 어떻게 하는지?
A6. 가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 규모 여부를 판단합니다.

Q7. 주거용 오피스텔을 임차하면서 전세자금 대출을 받은 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?
A7. 예, 주거용 오피스텔을 임차하기 위해 임차자금을 차입하고 주택임차차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에도 소득공제 받을 수 있습니다.

Q8. 주택을 임차한지 3개월이 경과한 후 은행에서 대출을 받은 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용받을 수 있는지?
A8. 안됩니다. 주택임차차입금 원리금 상환액에 대한 소득공제를 받기 위해 대출기관으로부터 차입한 차입금은 임대차 계약증서의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월 이내에 차입한 자금이어야 그 원리금 상환액에 대해 공제받을 수 있습니다.

Q9. 주택전세자금을 마련하기 위해 은행에서 대출을 받아 본인의 계좌로 이체한 후 그 금액을 다시 임대인에게 입금한 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?
A9. 안됩니다. 주택임차차입금 원리금 상환에 대한 소득공제를 적용받기 위해서는 은행에서 임대인의 계좌로 직접 입금되어야 하는 것으로, 은행에서 대출금을 받아 본인의 계좌로 입금하였다가 다시 임대인의 계좌로 이체한 경우에는 법정 요건을 미비하여 소득공제를 받을 수 없습니다.

Q10. 금융기관 소속 직원이 직원전용 저리 주택임차차입금을 대출받을 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받을 수 있는지?
A10. 안됩니다. 대출기관 소속 근로자가 해당 대출기관으로부터 소속 근로자만이 대출 받을 수 있는 주택임차차입금을 저리로 대출받아 상환하는 경우에는 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 적용할 수 없습니다.

Q11. 임대차계약을 갱신하면서 추가로 전세자금을 대출하는 경우에도 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?
A11. 예, 임대차 계약을 연장하거나 갱신하면서 차입하는 경우에도 공제 가능합니다.
        다만, 금융기관 차입시 임대차 계약 연장일 또는 갱신일로부터 전후 3개월(대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입시 1개월) 이내에 차입하는 요건을 충족하여야 합니다.

Q12. 주택임차차입금 원리금 상환액에 대해 소득공제를 받던 사람이 다른 주택으로 이주한 경우에도 공제가 가능한지?
A12. 예, 다른 주택으로 이주하는 경우에는 이주하기 전 주택의 입주일과 주민등록표 등본의 전입일 중 빠른 날부터 전후 3개월(대부업 등을 경영하지 아니하는 거주자로부터 차입한 경우 1개월) 이내에 차입한 자금이고, 다른 법정 요건(금융기관에서 임대인의 계좌로 직접 입금, 대부업 등을 경영하지 않는 거주자로부터 연 1.8% 보다 낮은 이자율로 차입한 자금이 아닐 것)을 충족하는 경우 공제가 가능합니다.

Q13. 금융기관에서 대출받은 후 원금은 갚지 않고 이자만 상환하고 있는 경우 주택임차차입금 원리금 상환액 공제가 가능한지?
A13. 예, 주택임차차입금에 대한 원금 및 이자상환액의 합계액에 대해 공제를 적용하는 것으로 원금 상환없이 이자만 상환하는 경우에도 공제가 가능합니다.

Q14. 주택전세자금을 금융기관에서 차입한 후 소득공제를 적용받고자 하는데, 총급여액이 5천만원 이하여야 하는지?
A14. 아닙니다. 금융기관으로부터 주택임차 자금을 차입할 경우에는 근로자의 총급여액 요건이 적용되지 않습니다.
        대부업을 영위하지 않는 개인으로부터 차입금을 차입한 경우에만 총급여액 5천만원 이하인 요건이 적용됩니다.

 

 

 

장기주택저당차입금 이자상환액  공제

주택을 구입 목적으로 대출하여 갚고 있는 대출 이자 (원금X)

• 적용대상 
  - 주택수 1:  세대주인 근로자 (2022.12.31기준, 거주여부 상관없음)
                     세대주가 주택자금공제를 받지 않은 세대원인 근로자
                     (2022.12.31기준, 과세기간중 실제 거주하는 경우) 
                     근로자의 연소득과 관계없음
  - 주택수 2 이상 : 공제대상 아님. 
• 주택요건 : 취득당시 기준시가 5억원이하인 주택  및 주택분양권

차입시기	취득당시 기준시가	주택규모
~ 2013.12.31 이전 차입	3억원	국민주택규모의 주택
2014.01.01~ 이후 차입	4억원	제한없음
2019.01.01~ 이후 차입	5억원	제한없음

• 공제금액과 한도 : 금리유형 및 상환 방식에 따라 차등 

상환기간	상환방식	한도금액
15년 이상	고정금리 방식이면서 비거치식 분할상환방식	연 1,800만원
	고정금리 방식이거나 비거치식 분할상환 방식	연 1,500만원
	기타	연 500만원
10년 이상	고정금리 방식, 비거치식 분할상환 방식	연 300만원

• 차입금의 요건 
  소유권이전등기일로부터 3월 이내에 차입한 대출금(채무자가 당해 저당권 설정된 주택의 소유자일 것)

 

Q1. 주거용 오피스텔을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A1. 예, 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 보지 않으므로 다른 공제 요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다.

 

Q2. 주택분양권을 보유하고 있던 중 새로 주택을 구입하면서 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A2. 예, 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 주택 수 계산 시 포함되지 않으므로 다른 공제요건을 충족한다면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있습니다.

 

Q3. 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지?

A3. 배우자가 소득이 없는 경우에도, 배우자(아내) 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해서는 근로자 본인(남편)이 공제받을 수는 없습니다.

 

Q4. 공동 소유로 취득한 주택이 있는데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A4. 안됩니다. 주택을 공동으로 소유하는 경우에도 지분에 상관없이, 보유하고 있는 주택 수에 포함되며 추가로 취득한 주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택을 보유한 경우 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 적용받을 수 없습니다.

 

Q5. 아내 명의로 1주택을 보유중인데 세대주인 남편이 추가로 주택을 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

A5. 안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다.

따라서 아내 명의의 1주택과 남편 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

Q6. 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지?

A6. 안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다.

따라서 어머니 명의의 1주택과 본인 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

Q7. 장기주택저당차입금에 대해 소득공제를 받던 중 무허가 주택을 보유한 어머니와 합가하여 어머니가 세대원이 된 경우 소득공제를 계속 적용받을 수 있는지?

A7. 안됩니다. 주택 수를 계산할 때 주택의 범위에는 세대구성원의 무허가 주택을 포함하는 것이므로 2주택자에 해당되어 공제대상에서 제외됩니다. 다만, 모친의 무허가 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택자가 되는 경우에는 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

Q8. 공동소유하고 있는 상속주택(본인 지분 60%, 동생 지분 40%)이 있는 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A8. 안됩니다. 상속주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 보아 주택 수를 판단하므로 12월 31일 현재 2주택자에 해당하여 장기주택 저당차입금 이자 상환액 공제를 받을 수 없습니다.

      * 상속주택의 주택 소유자 판단

        1) 상속지분이 가장 큰 자

        2) 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 경우

            ① 당해 주택에 거주하는 자

            ② 최연장자

 

Q9. 공동으로 상속받은 주택(본인 지분 50%, 형 지분 50%)에 형이 거주하고 있는데, 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A9. 예, 상속주택의 소유지분이 동일한 경우에 ① 당해 주택에 거주하는 자, ② 최연장자 순으로 주택을 소유한 것으로 보아 소유하고 있는 주택의 수를 계산하여 공제 여부를 판단하므로, 상속받은 주택에 거주하고 있는 형이 상속주택을 소유하는 것으로 보며, 따라서 본인은 다른 요건을 충족하는 경우 공제가 가능합니다.

 

Q10. 판매목적의 주택을 보유하는 자(주택신축판매업자)가 거주 목적으로 주택을 구입할 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 가능한지?

A10. 안됩니다. 판매 목적의 주택을 소유한 경우도 주택 수를 계산할 때 소유하고 있는 주택에 포함하여 계산하므로 12월 31일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에 해당하면 공제를 받을 수 없습니다.

 

Q11. 임대사업용 주택 1채를 보유하고 있고, 사업자등록을 할 예정임. 이 때 주거용으로 주택을 추가로 구입하면 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 대상이 되는지?

A11. 안됩니다. 임대사업용 1주택을 포함하여 12월 31일 현재 2주택을 보유할 경우 소득공제를 받을 수 없습니다.

 

Q12. 1주택을 보유한 근로자가 ’20년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입하고, 기존 주택을 양도한 경우 차입금 이자 상환액에 대해 소득공제가 가능한지?

A12. 예, ’14. 1. 1. 이후 차입분부터는 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우에도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 적용을 받을 수 있습니다.

즉, 새로이 취득한 주택으로 인해 2주택 상태였다가 기존 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택인 경우 소득공제가 가능합니다.

 

Q13. 오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우 오피스텔 구입을 위해 금융기관으로부터 차입한 저당 차입금에 대해 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

A13. 안됩니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택에 해당하지 않습니다.

 

Q14. 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지?

A14. 주택의 소유주가 세대주인 경우에는 해당 주택에 거주하지 않아도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있으나, 세대주가 아닌 세대원인 근로자인 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

Q15. 1주택을 보유하고 있는 사람이 아파트 분양권을 담보로 대출을 받은 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A15. 안됩니다. 주택분양권 등에 대한 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 무주택자만 공제 대상입니다.

 

Q16. 주택분양권을 취득하고 중도금 대출을 받을 때 추후 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입하면 장기주택저당차입금으로 보는지?

A16. 예, 무주택 세대주가 4억원 이하인 주택분양권 또는 조합입주권을 취득하고 당해 주택 완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융회사 등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 경우 그 차입일(차입조건을 새로 변경한 경우에는 그 변경일)부터 그 주택의 소유권 보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 보는 것입니다. 다만, 주택분양권을 둘 이상 보유하게 된 경우에는 그 보유기간이 속하는 과세기간에는 이를 적용하지 않습니다.

 

Q17. 기준시가가 공시되기 전에 차입금을 차입한 경우 취득한 주택의 기준시가는 어떻게 판단하는지?

A17. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것입니다.

 

Q18. 공동명의 주택의 기준시가는 인별로 안분하는 것인지?

A18. 아닙니다. 공동명의의 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 인별로 안분하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 4억원 이하 적용여부를 판단합니다.

 

Q19. 주택 취득 당시의 기준시가는 5억원 이하였으나 이후 가격이 상승하여 5억원을 초과하게 된 경우에도 계속 장기주택 저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A19. 예, 주택의 취득 당시 기준시가를 기준으로 5억원 이하인지 여부를 판단하므로 주택 취득 당시의 기준시가가 5억원 이하이고 다른 요건을 갖추면 취득일 이후의 기준시가가 상승하였는지 여부에 관계없이 계속 소득공제를 적용받을 수 있습니다.

 

Q20. 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제 규정이 2019년 세법 개정으로 기준시가 5억원 이하의 주택으로 확대된 부분을 소급하여 적용할 수 있는지?

A20. 아닙니다. 개정규정은 ’19.1.1. 이후 차입분부터 적용하며, ’18.12.31. 이전 차입분은 기존 법령에 따라 요건을 충족하여야 하는 것입니다.

 

Q21. 5억원 초과 분양권을 취득하고 주택완공시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입한 후 전환시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A21. 예, 전환일 이후부터 소득공제가 가능합니다.

5억원을 초과하는 분양권을 취득한 경우라도, 전환 당시 동 주택의 기준시가가 5억원 이하에 해당하고 전환된 차입금이 요건을 충족하는 경우에는 전환일 이후부터 소득공제가 적용됩니다.

이 경우 주택의 기준시가가 고시되지 아니한 경우 최초로 고시되는 기준시가를 취득 당시의 기준시가로 봅니다.

 

Q22. 주택을 소유한 사람과 차입금을 차입한 사람이 다를 경우에도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용받을 수 있는지?

A22. 주택 소유자와 차입자에 따른 공제여부는 아래와 같습니다.

주택소유자	차입자	공제여부
본인	본인	O
본인	배우자	X
본인	본인 + 배우자	본인 부담분만*
본인 + 배우자	본인	O
본인 + 제3자	본인 + 제3자	본인 부담분만*
배우자	본인	X

*차입금을 타인과 공동으로 차입한 경우 본인의 채무부담분에 해당하는 이자상환액만 공제함, 별도의 약정이 없는 경우에는 채무분담비율이 균등한 것으로 봄

 

Q23. 부부 공동명의 주택에 배우자 명의로 차입금을 차입했다가 근로자 명의로 변경시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A23. 주택의 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 차입금을 본인 명의로 전환하는 경우에는 공제가 가능하나, 그 외의 경우는 소득공제를 적용받을 수 없습니다.

 

Q24. 부부 공동명의 주택을 남편이 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있는지?

A24. 근로자 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 남편 명의로 공제요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 금융회사로부터 차입한 경우에는 남편이 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

Q25. 부담부 증여로 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제가 가능한지?

A25. 증여등기일로부터 3개월 내에 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금을 대출받아 증여재산에 담보된 채무를 상환하는 경우 해당 채무액의 범위 내에서 이자 상환액 소득공제가 가능합니다.

 

Q26. 부친의 장기주택저당차입금을 아들이 주택과 함께 상속받은 경우 상속받은 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액도 공제 가능한지?

A26. 예, 아버지의 장기주택저당차입금을 자녀가 주택과 함께 상속받은 경우 상속 시점에서 상속받은 사람이 장기주택저당차입금 이자 상환액 공제대상자에 해당하고, 동 차입금이 공제요건을 충족하는 경우 공제대상 차입금에 해당하는 것입니다.

 

Q27. 인수받은 장기주택저당차입금의 명의를 변경하기 전에 양수인이 이자를 상환한 경우, 동 이자는 공제가능한지?

A27. 안됩니다. 주택양수인의 채무자 명의 변경 전 이자상환액은 “장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것” 이라는 요건을 충족하지 않아 공제 받을 수 없습니다.

 

Q28. 저당권이 설정된 주택과 장기주택저당차입금 채무를 같이 인수한 경우 공제가 가능한지?

A28. 예, 전 소유자가 당해 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 상환기간을 계산하고, 소유권 이전등기일, 보존등기일부터 3개월 이내 요건을 적용하지 않으며, 승계 당시의 기준시가가 5억원(2014~ 2018년 차입분 4억원, 2013년 이전 차입분 3억원) 이하 요건을 충족하면 공제가 가능합니다.

 

Q29. 공무원연금공단이나 국가보훈처로부터 차입한 주택저당차입금도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 적용대상인지?

A29. 아닙니다. 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하므로, 공무원 연금공단이나 국가보훈처로부터 차입한 경우에는 공제를 받을 수 없습니다.

 

Q30. 보험회사에서 차입한 장기주택저당차입금도 이자상환액에 대해 공제 가능한지?

A30. 예, 금융회사 또는 주택법에 의한 국민주택기금으로부터 차입한 것에 한하며, 금융회사에는 보험업법에 의한 보험사업자도 포함됩니다.

 

Q31. 한도 내에서 자유롭게 입출금이 가능한 차입금도 공제대상 장기주택저당차입금에 해당하는지?

A31. 아닙니다. 대출약관에 의해 한도액을 설정하고 약정된 한도액 범위 내에서 차입과 상환을 반복할 수 있는 한도거래방식으로 차입한 한도대출방식 차입금은 장기주택저당차입금에 해당하지 않습니다.

 

Q32. 일정기간 임차 후 분양받으면서 대출받는 경우에도 장기주택저당차입금에 대한 이자상환액 공제대상인지?

A32. 예, 임대기간 만료 후 소유권이 이전되는 시점에 신규로 차입하면서 소득공제 요건에 부합하는 대출을 받는 경우에는 장기주택저당차입금 소득공제를 받을 수 있습니다.

 

Q33. 장기주택저당차입금의 경우 원리금 상환방식으로 납부하는 경우 상환금액(원금과 이자) 모두를 공제받는 것인지?

A33. 아닙니다. 장기주택저당차입금에 대해 당해연도에 지급한 이자 상환액만이 공제대상이므로 원금 부분은 공제받을 수 없습니다.

 

Q34. 장기주택저당차입금 상환 지연으로 인해 발생한 연체이자도 소득공제 대상에 포함되는지?

A34. 안됩니다. 장기주택저당차입금에 대한 소득공제와 관련하여 공제대상 이자상환액은 연체이자를 포함하지 아니하는 정상이자만 해당됩니다.

 

Q35. 장기주택저당차입금 이자를 미납하여 다음연도에 상환한 경우 상환한 연도에 공제를 받는 것인지?

A35. 예, 실제 이자를 상환한 연도에 공제받을 수 있습니다. 다만, 정상이자 외의 연체이자 상당액은 공제되지 않습니다.

 

Q36. 선지급 장기주택저당차입금 이자상환액도 지급한 연도에 공제를 받는 것인지?

A36. 예, 선지급한 이자상환액은 지급한 연도에 공제받을 수 있습니다.

 

Q37. 장기주택저당차입금을 7년 만에(당초 상환기간은 15년) 조기 상환하는 경우 이자상환액 공제가 가능한지?

A37. 안됩니다. 차입금 상환기간 중에 차입금의 잔액을 일시에 상환하여 해당 과세기간에는 동 차입금이 상환기간 요건을 충족하지 못한 경우, 해당 과세기간에 지급한 해당 차입금 이자상환액에 대하여는 소득공제를 적용하지 않습니다.

 

Q38. 장기주택저당차입금을 상환기간 경과 전에 조기 상환한 경우 이전에 공제받은 금액을 추징하는건지?

A38. 아닙니다. 이전 연도까지 적법하게 소득공제 받은 부분은 추가 징수하지 않습니다.

 

Q39. 장기주택저당차입금을 차입한 금융회사에서 다른 금융회사로 이전하기 위해 차입금을 대환한 경우에도 이자상환액 공제를 계속 적용받을 수 있는지?

A39. 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 경우,

기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날로부터 새로 차입한 차입금의 상환일까지의 기간이 15년 이상이면 기존 차입금의 잔액 범위 내에서 소득공제를 계속 적용받을 수 있습니다.

 

Q40. 공제 요건을 갖춘 장기주택저당차입금을 3회 이상 대환하는 경우에도 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

A40. 예, 대환횟수에 관계없이 소득세법 시행령 제112조 제10항 제2호에 규정된 방식으로 대환하는 경우에는 공제가 가능합니다.

 

Q41. 장기주택저당차입금을 타 금융기관으로 3회 이상 이전 하면서 최초 차입금 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 각각 있는 경우 증액된 금액에 대해서도 이자상환액 공제가 가능한지?

A41. 안됩니다. 여러 차례 차입금을 증액하여 최초 장기주택저당차입금 잔액과 2차, 3차 증액된 차입금의 잔액이 혼재해 있는 경우 최초 장기주택저당차입금의 잔액을 한도로 적용하는 것입니다.

 

Q42. 차입금을 증액하여 다른 금융회사로 이전한 후, 일부 차입금을 상환한 경우 먼저 대출받은 금액을 먼저 상환한 것으로 보는지?

A42. 아닙니다. 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 증액하여 이전한 후 일부 차입금을 상환한 경우, 상환된 차입금은 ‘기존의 차입금 잔액’과 ‘이전 후 차입금 중 증액분’의 비율대로 상환된 것으로 봅니다.

 

Q43. 사내근로복지기금으로부터 일부 보조받은 장기주택저당차입금 이자상환액이 소득공제 대상인지?

A43. 아닙니다. 사내근로복지기금으로부터 장기주택저당차입금의 이자 상환액의 일부를 보조받는 경우 해당 보조금은 근로소득에 해당하지 않는 것이며, 또한 소득공제 대상도 아닙니다.

 

Q44. 분양권을 취득하고 그 주택의 완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 금융기관으로부터 중도금을 대출하였는데, 중도금 대출이자를 시행사가 대출자 명의로 납부 후 주택 완공 시 시행사가 대납한 차입금 이자를 일시불로 납부할 경우 시행사가 대납한 이자상환액은 소득공제가 가능한지?

A44. 시행사가 장기주택저당차입금 이자를 대위변제하고, 개별등기 후 입주자로부터 되돌려 받는 이자는 근로소득공제 대상 장기주택저당차입금에 해당하지 않습니다.

 

Q45. 외국인 근로자도 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지?

A45. 안됩니다. 근로를 제공하는 거주자가 외국인인 경우 세대주 또는 세대원에 해당하지 않아 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 없습니다.

 

Q46. 소유권 취득 전 타인 명의의 주택에 저당권을 설정하고 주택자금을 차입한 후 즉시 본인 명의로 소유권을 이전등기 하는 경우 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지?

A46. 예, 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 기준시가 5억원 이하의 주택을 취득하기 전에 그 주택에 저당권을 설정하여 금융기관등으로부터 만기 15년 이상의 주택자금을 차입한 후 즉시 본인에게로 소유권을 이전등기(공동소유 포함)하는 경우에는 공제가 가능합니다.

 

 

 

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